Wspólny zakup mieszkania bez ślubu

To ogólna informacja, a nie porada prawna. Przepisy się zmieniają, a każda sytuacja jest inna. W sprawie Waszej sytuacji zapytajcie notariusza lub prawnika.

Do kogo należy mieszkanie?

Małżonkowie mają zwykle wspólność majątkową. Wy jej nie macie: mieszkanie należy do tego, kto je kupił. Jeśli kupujecie we dwoje, stajecie się współwłaścicielami. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe (Kodeks cywilny, art. 197) – dlatego, jeśli wkładacie różne kwoty, wpiszcie udziały do aktu notarialnego. Każde z Was może rozporządzać swoim udziałem bez zgody drugiego (art. 198).

Co załatwia notariusz?

Umowa przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego (Kodeks cywilny, art. 158). Księgi wieczyste prowadzi się, żeby ustalić stan prawny nieruchomości (ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 1), i domniemywa się, że wpisane tam prawo jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3). Po zakupie sprawdźcie, czy oboje jesteście wpisani jako właściciele, w takich udziałach, jak się umówiliście.

Jakie podatki zapłacicie?

Od umowy sprzedaży nieruchomości płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% (ustawa o PCC, art. 7). Zwolniony jest zakup pierwszego mieszkania lub domu, jeśli kupujący do tej pory nie mieli żadnego takiego prawa ani udziału w nim, chyba że był to udział do 50% odziedziczony w spadku (art. 9 pkt 17). Jeśli kupujecie we dwoje, warunek dotyczy Was obojga – sprawdźcie to z notariuszem przed podpisaniem umowy.

Pamiętajcie też o podatku od darowizn. Jeśli jedno z Was płaci za drugie, to między partnerami bez ślubu jest to darowizna w III grupie podatkowej, z kwotą wolną 5 733 zł w ciągu pięciu lat (ustawa o podatku od spadków i darowizn, art. 9 i 14).

Co się stanie, jeśli jedno z Was umrze?

Partner bez ślubu nie jest spadkobiercą ustawowym: w pierwszej kolejności dziedziczą dzieci i małżonek (Kodeks cywilny, art. 931). Bez testamentu udział w mieszkaniu trafia więc do rodziny. Z testamentem partner dziedziczy, ale jako osoba z III grupy podatkowej. Więcej w artykule Związek nieformalny a prawo.

A jeśli się rozstaniecie?

Każde z Was może żądać zniesienia współwłasności. Możecie umówić się, że to prawo jest wyłączone na najwyżej pięć lat, z możliwością przedłużenia (Kodeks cywilny, art. 210). Mieszkania zwykle nie da się podzielić, więc sąd może przyznać je jednemu z Was ze spłatą drugiego albo zarządzić sprzedaż (art. 212). Więcej w artykule Rozstanie, gdy nie macie ślubu.

Co ustalić przed aktem notarialnym?

• Policzcie wkład własny, raty i ubezpieczenia – także przy wyższych stopach procentowych niż dziś.
• Zdecydujcie, jakie udziały wpisać do aktu, jeśli wkładacie różne kwoty.
• Spiszcie, kto ile wpłacił, i zachowajcie potwierdzenia przelewów.
• Sprawdźcie z notariuszem, czy przysługuje Wam zwolnienie z PCC.
• Pomyślcie o testamentach, żeby udział trafił do partnera.
• Ustalcie, jak dzielicie stałe koszty: ratę, czynsz do wspólnoty, prąd i ubezpieczenie. Trzy sposoby opisujemy w artykule Podział czynszu.