Comprar imóvel juntos sem ser casados

Isto é informação geral, não orientação jurídica. As regras mudam e cada caso é diferente. Para a situação de vocês, procurem um advogado ou um cartório de notas.

De quem é o imóvel?

Aqui a união estável faz diferença. Sem contrato escrito entre vocês, vale a comunhão parcial de bens (Código Civil, art. 1.725). Os imóveis comprados por um ou pelos dois durante a união, a título oneroso, pertencem aos dois, em condomínio e em partes iguais, salvo estipulação contrária em contrato escrito (Lei nº 9.278/1996, art. 5º). Isso vale mesmo que só um esteja na escritura (Código Civil, art. 1.660).

Ficam fora da comunhão os bens que cada um já tinha antes da união e os comprados com valores exclusivamente de um, em sub-rogação desses bens (art. 1.659). Se o imóvel for comprado com o produto de bens anteriores à união, cessa a presunção de que ele é dos dois (Lei nº 9.278/1996, art. 5º, § 1º). Na prática, quem entra com dinheiro de antes precisa conseguir provar isso.

Escritura e registro: o que é preciso?

Em regra, a compra de um imóvel de valor acima de trinta salários mínimos exige escritura pública (Código Civil, art. 108). E a propriedade só passa para o comprador com o registro do título no Registro de Imóveis: enquanto ele não é registrado, quem vendeu continua sendo considerado o dono (art. 1.245). Se vocês compram os dois, cada um tem uma parte ideal do imóvel, e essas partes se presumem iguais (art. 1.315). Se combinaram partes diferentes, isso precisa estar escrito.

Que impostos se pagam?

Na compra paga-se o ITBI, o imposto sobre a transmissão de bens imóveis. Ele é um imposto municipal (Constituição Federal, art. 156, II), por isso a alíquota e as regras de pagamento dependem da cidade. Consultem a prefeitura antes de fechar o negócio, e somem também os custos de escritura e de registro.

O que acontece se um dos dois morrer?

Desde a decisão do STF no Tema 809, o companheiro segue o mesmo regime sucessório do cônjuge. Além disso, o companheiro sobrevivente tem direito real de habitação no imóvel destinado à residência da família enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento (Lei nº 9.278/1996, art. 7º, parágrafo único). Ter a data de início da união numa escritura facilita provar esses direitos. Mais em União estável ou casamento?.

E se vocês se separarem?

Ninguém é obrigado a continuar dono junto: a todo tempo cada um pode pedir a divisão da coisa comum. Vocês podem combinar manter o imóvel indiviso por até cinco anos, prazo que pode ser prorrogado (Código Civil, art. 1.320). Se o imóvel não pode ser dividido e nenhum dos dois quer ficar com ele pagando a parte do outro, ele é vendido e o valor é repartido (art. 1.322). Mais em Quando a união estável acaba.

O que deixar claro antes da escritura?

• Façam a conta da entrada, das parcelas e dos seguros, também com juros mais altos do que os de hoje.
• Decidam se a comunhão parcial serve para vocês ou se querem um contrato de convivência com outra regra.
• Guardem os comprovantes de qualquer dinheiro de antes da união que entrar na compra.
• Perguntem à prefeitura quanto é o ITBI e somem os custos de escritura e registro.
• Combinem como dividir as despesas fixas: parcela, condomínio, IPTU, luz e seguro. Três jeitos em Dividir o aluguel.