Samen een huis kopen

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Regels veranderen, en elke situatie is anders. Ga voor jullie situatie naar een notaris of advocaat.

Wat gebeurt er bij de notaris?

Een huis gaat over met een notariële akte, die daarna wordt ingeschreven in de openbare registers (art. 3:89 BW) – die houdt het Kadaster bij. Kopen jullie samen, dan zijn jullie samen eigenaar: een gemeenschap. Jullie aandelen zijn gelijk, tenzij uit jullie afspraken iets anders volgt (art. 3:166 BW). Brengt de een meer eigen geld in, leg dat dan vast, bijvoorbeeld in de akte of in een samenlevingscontract.

Hoeveel overdrachtsbelasting betalen jullie?

Voor een woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen, is de overdrachtsbelasting 2 %. Voor een woning waarin je niet zelf woont is dat sinds 2026 8 % (Belastingdienst). Ben je meerderjarig en jonger dan 35, dan kun je de startersvrijstelling krijgen. In 2026 mag de woning dan niet meer waard zijn dan € 555.000 – en daarbij telt de waarde van het hele huis, niet alleen jouw deel.

Kopen jullie samen, dan kunnen jullie allebei de vrijstelling krijgen als jullie allebei aan de voorwaarden voldoen. Voldoet een van jullie niet, dan geldt de vrijstelling alleen voor de ander, over het deel dat die krijgt.

Wat betekent het voor de belasting?

Zijn jullie samen eigenaar van een eigen woning waarin jullie allebei wonen, en staan jullie op hetzelfde adres ingeschreven, dan zijn jullie fiscale partners. Hetzelfde geldt als jullie een notarieel samenlevingscontract hebben. Als fiscale partners mogen jullie gemeenschappelijke inkomsten en aftrekposten in de aangifte verdelen, zolang het totaal 100 % is (Belastingdienst).

Wat gebeurt er als een van jullie overlijdt?

Samenwoners erven volgens de wet niet van elkaar. Daarvoor is een testament nodig. In een testament of samenlevingscontract kan een verblijvingsbeding staan, zodat het huis bij de langstlevende blijft. Voor de erfbelasting telt de Belastingdienst jullie als partners als jullie minstens zes maanden een notarieel samenlevingscontract met een wederzijdse zorgverplichting hebben en op hetzelfde adres staan ingeschreven – of zonder contract minstens vijf jaar op hetzelfde adres. Meer in Samenwonen, partnerschap of trouwen?.

En als jullie uit elkaar gaan?

Ieder van jullie kan altijd verdeling van het gezamenlijke huis vragen (art. 3:178 BW). Komen jullie er samen niet uit, dan bepaalt de rechter hoe het huis verdeeld wordt: een van jullie neemt het over tegen een vergoeding, of het huis wordt verkocht en de opbrengst verdeeld (art. 3:185 BW). Meer in Als samenwoners uit elkaar gaan.

Wat regel je voordat je tekent?

• Reken eigen geld, rente en aflossing door – ook met een hogere rente dan nu.
• Leg vast wie welk deel bezit en wie wat heeft ingebracht.
• Kijk of jullie de startersvrijstelling kunnen krijgen, en reken anders met 2 % overdrachtsbelasting, plus de kosten van notaris en Kadaster.
• Spreek in een samenlevingscontract af wat er met het huis gebeurt als jullie uit elkaar gaan.
• Besluit hoe jullie de lopende kosten delen: hypotheek, VvE, energie en verzekering. Drie manieren staan in De huur delen.
• Maak een testament als jullie elkaar willen beschermen.